[Rascunho] Contrato de reforma: as cláusulas que protegem o proprietário

Contrato de reforma não existe para o dia em que tudo corre bem. Existe para o dia em que a obra atrasa, o escopo muda ou um defeito aparece seis meses depois. O que não estiver escrito, nesse dia, não existe.

Abaixo, o que precisa constar — e por que cada item costuma ser justamente o que falta.

As partes e o objeto

• Qualificação completa das duas partes: razão social, CNPJ, endereço, representante legal. Do seu lado, nome, CPF e o endereço do imóvel.
• Objeto descrito com precisão: não "reforma do apartamento", e sim os ambientes e as frentes de serviço.

Se a empresa que assina é diferente da que se apresentou, pare e entenda por quê.

Escopo: o anexo mais importante

O escopo é anexo, não parágrafo. Precisa listar, ambiente por ambiente:

• Serviços incluídos, com quantidade e especificação de material — marca, linha, dimensão, acabamento.
• O que está explicitamente excluído. Esta lista evita metade das discussões futuras.
• Quem fornece cada material.
• O que acontece com o entulho e quem paga a caçamba.

Escopo vago é a origem do aditivo abusivo. Ver aditivo de escopo.

Prazo, com começo, fim e o que suspende

• Data de início vinculada a uma condição objetiva (assinatura, liberação do condomínio, entrega de chave).
• Prazo em dias úteis de obra, não em "cerca de dois meses".
• Hipóteses que suspendem o prazo, listadas: obra embargada pelo condomínio, restrição de horário, falta de energia ou água do prédio, aditivo aprovado, caso fortuito.
• Consequência do atraso injustificado — multa ou desconto, com percentual e limite.

Sem a consequência escrita, o prazo é intenção.

Preço e cronograma de pagamento

• Valor total e o que ele inclui.
• Parcelas atreladas a marcos verificáveis, não a datas de calendário — detalhado em pagamento por etapas.
• Dados bancários da pessoa jurídica contratada, fixados no contrato.
• Reajuste: se houver, com índice e gatilho definidos.
• Emissão de nota fiscal por parcela.

Aditivos: o procedimento, não só a possibilidade

A cláusula precisa dizer como um aditivo nasce: proposta escrita, com preço e impacto no prazo, aprovada por escrito antes da execução. Sem isso, "aditivo" vira sinônimo de conta que aparece no fim.

Garantia

• Prazo de garantia contratual por tipo de serviço.
• Como acionar: canal, prazo de resposta, prazo de correção.
• O que invalida a garantia — e a lista precisa ser razoável, não uma porta de fuga.

Importante: garantia contratual soma-se à garantia legal, nunca a reduz. O detalhe está em garantia de reforma: prazos legais.

Responsabilidades e seguros

• Quem responde por dano ao imóvel, às áreas comuns e a terceiros — inclusive ao vizinho de baixo.
• Existência e número da apólice de responsabilidade civil, se houver.
• Declaração de que a mão de obra é registrada e de que os encargos são da contratada.
• Responsável técnico com registro no CREA ou CAU, quando a obra exigir.

Condomínio e convivência

• Obrigação de cumprir a convenção e o regulamento interno.
• Horário de trabalho permitido.
• Responsabilidade pela limpeza diária e pela proteção de áreas comuns.
• Entrega do plano de reforma ao síndico quando exigido.

Rescisão

As duas hipóteses precisam estar previstas — rescisão por sua iniciativa e por iniciativa da contratada —, com o critério de acerto de contas: o que foi executado se mede e se paga; o que foi adiantado e não executado se devolve.

Foro e resolução

Cláusula de foro. Se houver arbitragem, leia com atenção: ela pode encarecer e limitar o acesso à Justiça comum.

Antes de assinar

1. 01Leve o contrato para casa. Ninguém assina bom contrato sob pressão.
2. 02Confira se todos os anexos citados estão anexados de fato.
3. 03Rubrique todas as páginas, inclusive as do escopo.
4. 04Guarde uma via assinada e o orçamento que deu origem a ela.

Este texto descreve cláusulas usuais e não substitui orientação jurídica. Para contrato de valor relevante, uma leitura por advogado custa uma fração do que custa a cláusula que faltou.